本報(bào)綜合報(bào)道 一套市場(chǎng)估價(jià)約200萬元的房產(chǎn)，在第三方拍賣平臺(tái)以150萬元成交，買家并非普通房東，而是直接與銀行完成交易。近期，這樣的“撿漏”案例正在增多。農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等多家銀行及地方農(nóng)信系統(tǒng)，通過阿里資產(chǎn)、京東等線上平臺(tái)批量掛牌銀行“直供房”，部分房源價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)低25%，單家銀行在售標(biāo)的超2000套。
這一現(xiàn)象背后，是金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置從“被動(dòng)清收”向“主動(dòng)管理”的深刻轉(zhuǎn)型，銀行、消費(fèi)金融公司等機(jī)構(gòu)正通過多元化路徑加速風(fēng)險(xiǎn)出清。
批量掛牌規(guī)模激增
銀行“直供房”并非新生事物，卻是近期市場(chǎng)關(guān)注度飆升的熱點(diǎn)。這些房源本質(zhì)上是銀行不良貸款處置的產(chǎn)物，當(dāng)企業(yè)或個(gè)人無力償還貸款時(shí)，銀行通過司法程序或協(xié)議方式收回抵押房產(chǎn)，完成債權(quán)剝離后以產(chǎn)權(quán)人身份直接出售。
從供應(yīng)規(guī)模看，地方城商行與農(nóng)信系統(tǒng)成為絕對(duì)主力。京東資產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，蘭州銀行2025年掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的達(dá)1779個(gè)，較2024年的1130個(gè)大幅增長；吉林銀行掛牌房產(chǎn)超2000套，天津銀行接近1300套。農(nóng)信系統(tǒng)的供給更為集中，2024年上半年以來，四川農(nóng)信系統(tǒng)在主流平臺(tái)掛牌的房產(chǎn)標(biāo)的超2.5萬個(gè)，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌1.1萬個(gè)，涵蓋住宅、商業(yè)及辦公用房等多種類型。
價(jià)格優(yōu)勢(shì)是銀行“直供房”最顯著的吸引力。廣東云浮農(nóng)商行上線的一處住房，起拍價(jià)低至8.02萬元；蘭州農(nóng)商行9月底成交的蘭州市城關(guān)區(qū)125平方米抵債房產(chǎn)，成交價(jià)151萬元，而同小區(qū)同戶型中介掛牌價(jià)在180萬至220萬元之間；齊齊哈爾農(nóng)商行部分住宅起拍價(jià)僅9.9萬元。為加速變現(xiàn)，銀行普遍采取低價(jià)策略，部分房源經(jīng)多次流拍后還會(huì)進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格，部分標(biāo)的最終成交價(jià)較市場(chǎng)價(jià)低兩成以上。
這類特殊房源的產(chǎn)生主要有兩種途徑：一是司法拍賣流拍后的“以物抵債”，某股份制銀行掛牌的云南省安寧市房產(chǎn)及土地，曾經(jīng)歷司法拍賣流拍，銀行以1.3億元抵債金額取得產(chǎn)權(quán)后，以4200萬元起拍價(jià)折價(jià)處置；二是銀行通過司法程序主動(dòng)取得，蘭州農(nóng)商行在撫順新區(qū)育才壹品小區(qū)的200多套住宅，因開發(fā)商欠款2.94億元，經(jīng)法院強(qiáng)制執(zhí)行后過戶至銀行名下對(duì)外出售。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這一趨勢(shì)反映出銀行不良資產(chǎn)處置策略的轉(zhuǎn)變，從傳統(tǒng)的ToB批量處置模式，逐步轉(zhuǎn)向ToB與ToC并重，通過直接對(duì)接消費(fèi)者提升處置效率。
對(duì)比法拍房?jī)?yōu)勢(shì)凸顯
在銀行“直售房產(chǎn)”興起的同時(shí)，傳統(tǒng)法拍房市場(chǎng)正面臨去化難題。數(shù)據(jù)顯示，2025年三季度法拍房清倉率僅為28.5%，即成交數(shù)量占掛牌總量的比例不足三成。過去法拍房因不受限購政策影響具備一定市場(chǎng)空間，但隨著各地限購放開，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)不再突出，去化難度進(jìn)一步加大。
相較之下，銀行“直供房”在產(chǎn)權(quán)確定性和交易安全性上優(yōu)勢(shì)顯著。多位銀行業(yè)人士表示，銀行“直供房”的產(chǎn)權(quán)已歸屬銀行，前期已完成債權(quán)債務(wù)剝離，有效規(guī)避了法拍房常見的民間借貸、長期租約等潛在隱患。某城商行特資部人士透露，銀行會(huì)對(duì)“直供房”進(jìn)行三輪產(chǎn)權(quán)核查，隱性租約、二次抵押等問題都會(huì)提前剝離，相當(dāng)于為購房者過濾了一遍風(fēng)險(xiǎn)。
價(jià)格機(jī)制的差異也讓銀行“直供房”更具吸引力。廣州某房產(chǎn)中介公司店長介紹，法拍房依賴競(jìng)價(jià)模式，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)越拍越貴的情況，而銀行“直供房”定價(jià)更為平穩(wěn)，且折價(jià)力度明確，購房者可提前預(yù)判成本。
不過，潛在風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。李宇嘉提醒，盡管產(chǎn)權(quán)瑕疵問題已解決，但原債務(wù)人可能仍實(shí)際占用房產(chǎn)，如出租或家人居住等，甚至存在其他債務(wù)糾紛，清退環(huán)節(jié)仍存在不確定性。此外，購房者還需核實(shí)房屋性質(zhì)、實(shí)地查看房屋現(xiàn)狀，明確交易稅費(fèi)等細(xì)節(jié)，避免后期出現(xiàn)成本超支或入住障礙。
對(duì)于市場(chǎng)而言，銀行“直供房”的批量入市，既為購房者提供了新的選擇，也讓部分優(yōu)質(zhì)抵債資產(chǎn)重新進(jìn)入流通領(lǐng)域，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的補(bǔ)充渠道。某不便具名的地產(chǎn)分析人士表示，這類房源的交易屬于正常住房消費(fèi)現(xiàn)象，購房者需做足功課才能真正實(shí)現(xiàn)“撿漏”。
金融機(jī)構(gòu)加速風(fēng)險(xiǎn)出清
銀行“直供房”的激增，本質(zhì)上是金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)不良資產(chǎn)壓力的主動(dòng)選擇。2025年中報(bào)顯示，上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行上升幅度超過20個(gè)基點(diǎn)；個(gè)人經(jīng)營貸不良率同樣呈上升趨勢(shì)，部分銀行增幅超30個(gè)基點(diǎn)。雖然按揭不良率絕對(duì)水平仍處可控區(qū)間，但不良資產(chǎn)處置的緊迫性顯著提升。
而傳統(tǒng)處置模式已難以適應(yīng)市場(chǎng)變化。某城商行貸后管理人員透露，以往不良房產(chǎn)處置周期長達(dá)2—3年，而直售模式可將處置周期壓縮至半年內(nèi)，部分房源變現(xiàn)速度更快。在法拍房去化受阻的背景下，銀行轉(zhuǎn)向直接對(duì)接C端消費(fèi)者，既能提升處置效率，也能提高債權(quán)回收率。
這種轉(zhuǎn)型并非銀行業(yè)獨(dú)有，消費(fèi)金融公司、汽車金融公司等非銀機(jī)構(gòu)也在加大不良資產(chǎn)出清力度。銀登中心官網(wǎng)顯示，今年以來，中銀消費(fèi)金融、中信消費(fèi)金融、螞蟻消費(fèi)金融等持牌機(jī)構(gòu)密集轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)包，其中中銀消費(fèi)金融已推出82期轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，接近去年全年總量。這些轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)普遍呈現(xiàn)“定價(jià)偏低、逾期時(shí)間短”的特點(diǎn)，旨在通過適度折價(jià)實(shí)現(xiàn)快速出清。
汽車金融領(lǐng)域則形成了“內(nèi)部處理+外部協(xié)作”的處置模式。部分汽車金融公司開始在銀登網(wǎng)轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)，同時(shí)依托廠家回購協(xié)議等外部資源提升處置效率。業(yè)內(nèi)人士解釋，汽車金融不良資產(chǎn)手續(xù)繁雜、交易成本高，通過廠家回購等方式可簡(jiǎn)化流程，提高處置效率。
上海市建緯律師事務(wù)所鄒翊表示，銀行直接售房、消費(fèi)金融公司批量轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)包，都是對(duì)債權(quán)實(shí)現(xiàn)規(guī)則的合規(guī)運(yùn)用，集中處置有助于快速釋放風(fēng)險(xiǎn)、盤活信貸資源，但需注意流程的合法性與透明度。
從銀行“直供房”的批量入市到各類金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提速，一場(chǎng)覆蓋銀行、消費(fèi)金融、汽車金融等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)出清行動(dòng)正在持續(xù)推進(jìn)。這一現(xiàn)象既是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期的必然反應(yīng)，也是金融機(jī)構(gòu)處置能力從“被動(dòng)清收”向“主動(dòng)管理”升級(jí)的體現(xiàn)。
對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，差異化的處置路徑不僅能降低不良率、回籠資金，更能優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)；對(duì)于購房者和市場(chǎng)而言，價(jià)格優(yōu)惠、產(chǎn)權(quán)清晰的房源為消費(fèi)提供了新選擇，也讓沉淀資產(chǎn)重新煥發(fā)活力。
未來，隨著不良資產(chǎn)處置市場(chǎng)化、多元化程度不斷提升，銀行“直供房”或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)化供給渠道，而金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)防控與資產(chǎn)盤活之間的平衡藝術(shù)，也將成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。
來源：城市金融報(bào)
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