受整體板塊持續低迷影響，近期上市的公募REITs打新收益明顯下滑，與認購時的超高認購倍數形成較大反差。甚至還有REIT上市后跌破發行價。
這固然與公募REITs整體走勢有關，8月以來公募REITs成交量和區間換手率等指標均在持續走低。但個別下跌幅度大的產品，更多是受到自身基本面和所在行業拖累。
分化行情下，依然有數據中心REITs等優秀資產上市以來實現了逾40%漲幅。分析人士表示，公募REITs后續的一級戰配及打新需精選項目，對長鎖定期戰配保持謹慎；二級市場方面需聚焦三條主線：分子端穩健的抗周期板塊；景氣度邊際修復的相關標的；原始權益人擴募訴求強，儲備資產優質的標的。
次新REITs上市后表現平平
11月10日，某只軟件園REIT二級市場開盤低走，隨后持續在3.6元以下徘徊，最終以0.11%跌幅報收3.596元，低于發行價3.66元，依然處于破發狀態。該REIT為11月6日上市交易，當天上午下跌1.69%，后于下午拉升最終收報3.66元，與發售價持平。11月7日，該REIT下跌1.64%，報收3.6元，跌破發行價。
公募REITs上市破發并非首次出現，早在2022年11月時一只REIT上市，盤中就出現過破發，跌幅一度超過3%，當天最終以0.05%漲幅報收。同樣是在當年11月上市的另一只REIT，上市首日盤中一度跌超7.5%，當天以下跌4.5%收盤。
從上述案例來看，REITs上市破發和整體行情有關。今年下半年以來REITs市場整體震蕩下行，截至11月10日，中證REITs全收益指數下半年累計下跌5.32%。
多只次新產品上市后表現乏善可陳。比如，10月31日上市的一只REIT，首日僅錄得3.29%漲幅，隨后六個交易日漲跌幅，分別為1.26%、-0.04%、0.63%、-0.11%、0.48%、0.51%。截至11月10日收盤，該REIT上市7個交易日以來僅累計上漲3.5%。此外，于9月29日上市的一只REIT，除首日上漲12.63%外，其余交易日表現乏善可陳，截至11月10日上市以來累計上漲15.36%。還有一只REIT于9月12日上市交易，當天上漲26.81%，截至11月10日收盤累計上漲25.43%。
實際上，上述REITs在發售時申購資金十分高漲。上述近期上市的產品中，有的僅發售1天就結束募集，網下認購倍數達320.5倍，創歷史新高，公眾認購倍數也達到361.9倍。還有的在9月發行時，公眾投資者與網下投資者的有效認購倍數分別達535.2倍和252.6倍。
整體行情不佳拖累打新收益
“公募REITs的打新收益近期有所下降，我們已經觀察到了。”北京一家資管機構投資人士（下稱“資管投資人士”）表示，下半年以來（特別是8月之后）公募REITs 行情持續震蕩，交易活躍度和換手率有所降低。在這樣的背景下，傳統資產的新上市REITs，難以再有10%以上甚至更高的打新收益。
有券商研報指出，REITs實際定價需考慮一二級市場的交投情緒。一級市場打新情緒越濃，投資者認購越踴躍。但二級市場交易情緒冷淡，換手率越低，新券上漲空間越小。還有研究觀點表示，在REITs行情上漲初期，打新收益率持續增加，但在上漲后期，打新收益厚度減少。隨著二級市場行情回落，一級打新收益率逐步下滑，打新需關注市場整體熱度和產品底層資產質量。
從成交量和換手率等指標來看，公募REITs交投從今年8月以來呈現出一定放緩的態勢。根據Wind數據，8月公募REITs成交量和區間換手率分別為32.57億份和14.94%，此后開始下降，9月是23.79億份和10.31%，10月是20.31億份和8.33%。主力買入額從8月的55.21億元下降到10月的33.30億元。
申萬宏源固收11月8日發布的觀點認為，近期REITs市場延續下跌態勢，園區、倉儲物流板塊持續領跌，市場仍對其出租率承壓表示擔憂。前述軟件園REIT上市首日破發，或對后續新發產品的市場情緒形成壓制。此外，本月仍有約67億元市值規模的份額解禁（共4單，解禁份額占比在18.1%～55.8%），增加的流通盤或加劇市場拋壓，短期內弱勢震蕩格局或將延續。
實際上，和整體行情走勢相比，REITs產品自身基本面情況和所在的行業情況，對交易行情有著更為密切影響。從這點來看，公募REIT的打新收益呈現出的實際是一個“分化”情況。根據Wind統計，截至11月10日近3月以來公募REITs二級市場整體上平均下跌4.25%，其中有14只產品跌幅超過10%。
二級市場聚焦三條主線
具體看，近3月以來下跌較多的資產，主要是產業園、倉儲物流等資產標的。申銀萬國證券分析稱，在所有資產類型中，三季度產業園板塊業績下滑最為明顯，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）與可供分配金額降幅均超10%，超過八成個券出現業績下滑。
國泰海通研報在分析公募REITs三季報后發現，公募REITs板塊呈現出明顯分化加劇格局。保障房板塊表現最為穩健，受益于出租率與租金穩中有升，絕大多數項目營業收入實現正增長；市政環保板塊同樣表現亮眼，整體收入指標同比上漲，呈現量價齊升態勢。相比之下，產業園板塊持續探底，供需失衡仍是重大難題，除新納入擴募資產外，絕大多數項目收入皆持續承壓；倉儲板塊則邊際承壓，市場化程度較高的項目受新增倉儲入市影響競爭壓力較大。
另一方面，有11只公募REITs近3月實現上漲。其中，今年8月8月上市的兩批數據中心REITs，首日均實現了30%的漲幅，截至11月10日上市以來累計漲幅均超過了40%。
中信建投證券近期發布的REITs2026年投資策略報告顯示，公募REITs市場三季度業態間及業態內業績分化持續，強運營、抗周期等資產仍然穩中有升，部分市場化競爭激烈賽道仍面臨挑戰。中短期內，市場配置資金對于優質資產的需求仍非常旺盛。展望2026年，政策紅利蓄勢待發，考慮到今年政策節奏，預計年底前存在較大逆周期調節空間。
中信建投證券建議，關注回調后的配置機會，一級戰配及打新需精選項目，二級市場聚焦抗周期、提景氣、強擴募三條主線。一級市場方面，建議挑選較大利差及較優資產參與，同時對長鎖定期戰配保持謹慎；二級市場聚焦三條主線：分子端穩健的抗周期板塊；景氣度邊際修復的相關標的；原始權益人擴募訴求強，儲備資產優質的標的。
（稿件來源：證券時報網）
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