租購并舉再提速。日前，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，從加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面，提出金融支持住房租賃市場的17條具體舉措。
房地產供求關系發生重大變化，住房租賃不再是房地產“配角”。當前，我國住房發展從總量短缺轉為結構性供給不足：從數量上看，城鎮戶均住房已超過1套，居民基本住房需求已得到滿足；然而從結構上看，還存在住房分配不均等問題，保障性住房供給不足、大城市房價過高、新市民青年人住房困難等問題仍然存在。《意見》強調，“金融支持住房租賃市場發展應突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業性租賃住房供應”，不僅利于擴大租賃住房有效供給，也能加快推進租購并舉、推動構建房地產發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。
但由于住房租賃行業周期長、利潤較低，銀行放貸意愿不高，住房租賃企業面臨融資成本高、融資渠道窄的融資難題。《意見》一方面明確金融機構分工，即商業性金融機構滿足各類住房租賃主體合理融資需求，政策性開發性金融機構為保障性租賃住房建設運營提供融資；另一方面創新住房租賃信貸品種，拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，包括支持發行住房租賃擔保債券、穩步發展房地產投資信托基金等，為住房租賃企業提供融資便利。尤其值得一提的是，依托租賃住房發行不動產投資信托基金（REITs），于商業銀行而言，不僅是除租金收入外的另一條收回投資路徑，也是一條投資退出通道，利于減輕金融機構投資顧慮。
當前國內住房租賃市場可大體分為保障性租賃住房、市場化租賃住房，后者通常包含企業運營的長租公寓和個人散租部分。新華網等單位聯合發布的《2023中國城市長租市場發展藍皮書——城市業主房屋“新出租”》顯示，我國租房人群已突破2.6億，一二線城市年輕人可接受租房時長近10年，且品質租住需求持續增長；從供給端來看，受二手房回流、保租房入市等因素影響，房屋出租門檻也在不斷提高，超七成業主愿意把房子托管給長租機構，租房市場走向“規范化、機構化”是大部分城市業主的共識。
提升長期租賃住房的供給能力和運營水平，也是《意見》的重點關注。長租公寓主要有三種經營模式：僅提供委托管理服務，不涉及物業租賃與投資的輕資產托管模式；先從房東手里租下房子，裝修后再整體或分散轉租，從中賺取租金差的中資產包租模式（“二房東”模式）；通過開發、購買等方式自持房產，裝修后投入運營的重資產持有運營模式。基于此前部分長租機構暴露出的問題，“二房東”模式不被看好，業內向更輕或更重方向轉型。
《意見》明確，“重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展”“重點支持以獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業，促進其規模化、集約化經營”，“集中式、重資產”的自持物業機構被重點關注，能有效防控風險、確保商業可持續，某種程度上也能帶動存量房去庫存。中小長租機構何去何從，還有待觀察。
（來源：南方日報）
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