圖①：湖北省武漢市新壹城保障性租賃住房屋內(nèi)設施。圖②：龍湖冠寓天津市南開區(qū)王頂?shù)痰瓯Ｕ闲宰赓U住房屋內(nèi)實景。資料圖片
住房問題關系民生福祉。“十四五”規(guī)劃綱要提出，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。
如何讓更多新市民和青年人安居樂業(yè)？作為住房保障體系的重要組成部分，保障性租賃住房有哪些特點？各地有哪些值得借鑒的經(jīng)驗做法？記者進行了采訪。
堅持小戶型、低租金，主要面向符合條件的新市民、青年人等群體
“終于有屬于自己的廚房和衛(wèi)生間了。50平方米的一室一廳，每月租金2000元出頭，和合租價格相差不大，環(huán)境卻好許多！”四川省成都市南華佳苑保障性租賃住房項目現(xiàn)場，前來選房的年輕人王暉非常滿意。
推開房門，湖藍色的窗簾，淺灰色的地板，沙發(fā)、茶幾、衣柜井井有條，“小清新”的裝修風格很符合年輕人的審美。
“項目是統(tǒng)一戶型、統(tǒng)一裝修。租客可以簽訂1至5年的合同，租金按區(qū)域平均價格的9折執(zhí)行，租賃期3年內(nèi)不會漲價。”負責項目運營的成都高投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司副總經(jīng)理李嘉玲介紹。
近年來，我國加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。與公租房主要面向城鎮(zhèn)的住房、收入“雙困難”家庭供應不同，保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人等群體，一般不設收入門檻。同時，堅持小戶型、低租金，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房。
“新市民、青年人等群體大多是剛畢業(yè)參加工作的大學生或外來務工人員，小戶型、低租金房源既能滿足他們的基本居住需要，也能最大限度降低租金支出負擔。另外，在公共資源有限的條件下，以小戶型為主的設計也能盡可能多地增加房源供給。”住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹。
2021年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達64.72%，流動人口3.85億人，人口向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和城市群集聚趨勢明顯。浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬介紹，目前在北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口的比例達40%以上。
與龐大的租房需求相比，這些城市的住房租賃市場總體結(jié)構(gòu)性供給不足。“市場租賃房源以個人散租為主，租賃關系往往不穩(wěn)定。大戶型、高價位房源供大于求，小戶型、低租金房源供不應求，新市民、青年人‘買不起房、租不好房’的問題比較突出。”虞曉芬認為，加快發(fā)展保障性租賃住房有利于完善住房保障體系，進一步推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化；也有利于合理釋放購房需求，緩解房價上漲壓力，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
主要利用存量土地和房屋建設，引導多主體投資、多渠道供給
加快發(fā)展保障性租賃住房，解決“地從哪兒來”是關鍵。
大城市尤其是中心城區(qū)地段，土地資源稀缺、拿地成本高，容易推高房價和租金；郊區(qū)地塊成本相對低，但通勤距離又較遠。
去年，大學畢業(yè)的林波搬入龍湖冠寓天津市南開區(qū)王頂?shù)痰辏粗械木褪峭ㄇ诒憬荩骸白呗啡ス旧习嗖畈欢?0分鐘，最近的地鐵站大約600米遠，周末出門玩也很方便。”
兩年前，這里還是一家閑置許久的集體宿舍，如今卻煥然一新，出租率保持在97%以上。“剛接手時，這里的房間設施老化，有的屋頂還漏水。改造成保障性租賃住房項目，既盤活了低效閑置資源，也能減少企業(yè)的投資成本，一舉多得。”公寓負責人介紹，項目正在申請執(zhí)行民用水電氣熱價格，未來可以進一步降低企業(yè)運營成本和租客支出負擔。
根據(jù)國務院辦公廳印發(fā)的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），保障性租賃住房主要利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。
《意見》提出，進一步完善土地支持政策。例如，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行；可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%；等等。
“主要利用存量土地和房屋建設，引導多主體投資、多渠道供給，是一種不同于以往保障性住房建設的新思路。”住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹，這改變了過去政府作為居住用地唯一供應者、房地產(chǎn)開發(fā)商作為住房唯一供應者的情況，“目前來看，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)等各方面主體參與的熱情都比較高。”
據(jù)統(tǒng)計，目前利用存量土地和房屋建設的保障性租賃住房達到了70%。在北京，今年在充分利用存量閑置房屋和企業(yè)自有用地建設保障性租賃住房的同時，擬供租賃住房用地項目約307公頃，近八成將用于建設保障性租賃住房；在廈門，部分閑置公有住房、安置住房等轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，1000余套（間）專項提供給環(huán)衛(wèi)工人、公交車駕駛員等基層一線公共服務人員。
保障性租賃住房，租得到還要住得好。屋內(nèi)家具家電一應俱全，公共空間設置影音區(qū)、書吧、健身房等，24小時保安值守……這些已經(jīng)成為不少保障性租賃住房項目的標配。為了更好滿足新市民、青年人的居住需要，住房和城鄉(xiāng)建設部制定了相應標準，提出集中式租賃住房可根據(jù)市場需求和建筑周邊商業(yè)服務網(wǎng)點配置等實際情況，增加相應服務功能。如宿舍型租賃住房建筑內(nèi)公共區(qū)域可增加公用廚房、文體活動等服務空間，房間內(nèi)應加大儲物空間等。
財稅、金融等支持政策多措并舉，加快發(fā)展保障性租賃住房
廣東省廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)鳳和村，既保留著青磚墻面、雕花屋檐的嶺南特色，也融合了音樂吧、文藝雜貨鋪等時尚氣息，昔日的空心村如今生機勃勃。
“這里原本有200多棟空置房屋，我們通過微改造方式，建設了保障性租賃住房，套均租價每月約1300元。部分舊房還用于發(fā)展商務辦公、旅游休閑等項目，為鳳和村帶來人流與活力。”廣東恒廣投資有限公司副總經(jīng)理許曉燕介紹。
對于租賃住房建設和運營來說，普遍面臨初期投入大、回報周期長、融資成本高的問題。鳳和村項目如何破解這一難題？許曉燕說，建設銀行廣州分行為項目整體改造提供了5.5億元信貸支持，期限10年、利率4.2%，“長期低息貸款大約能節(jié)省3000多萬元的財務成本，保障了項目的順利進行。”
今年2月，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)了相關指導意見，提出鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款；保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等舉措。
為了調(diào)動多主體參與保障性租賃住房建設的積極性，一系列支持政策扎實落地。簡化審批流程，多個城市開展聯(lián)審機制，縮短項目審批時間；加大財政補助，去年中央為40個城市在預算內(nèi)投資補助了28億元，今年還將加大中央財政補助資金的支持力度；降低稅費負擔，住房租賃企業(yè)向個人出租住房按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位等向個人、規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅。
“這些政策舉措含金量高、力度大，回應了當前住房發(fā)展面臨的一些突出問題，補齊了住房保障體系的短板，將讓更多新市民和青年人租得到、租得起、租得近、租得好。”上海市房地產(chǎn)科學研究院院長嚴榮說。
“十四五”時期，全國40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可幫助解決近2000萬人的住房困難。北京、上海、廣州、深圳等重點城市，也都提高了新增保障性租賃住房的占比，普遍占新增住房供應量的40%至45%以上。
貝殼研究院高級分析師黃卉認為，加快發(fā)展保障性租賃住房，還要進一步明確保障對象和細化建設標準，并且探索制定科學合理的租金定價機制，“租金要低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，但差距也不宜過大，否則企業(yè)容易虧損，不利于良性循環(huán)發(fā)展。”
今年2月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《廣州市保障性租賃住房項目認定辦法（征求意見稿）》提出，保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，具體由市場主體按照“企業(yè)可持續(xù)、市民可負擔”的原則，結(jié)合享受的優(yōu)惠政策，以及企業(yè)運營成本綜合評估確定。租金每年漲幅不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金同期漲幅，且不超過5%。
還有專家提出，多重支持政策下，保障性租賃住房建設要注重因地制宜、有序發(fā)展，不能盲目推進。“接下來將推動各地建立健全住房租賃服務管理平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監(jiān)督，強化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。”住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人說。（記者 丁怡婷）
